Почему выросла квартплата после перерасчета расходов на содержание общедомового имущества

В первом квартале 2023 года многие собственники квартир получили платёжки с перерасчётом за коммунальные услуги, израсходованные на содержание общедомового имущества (СОИ). Речь в основном идёт о потреблении горячей и холодной воды, счета за которые неприятно удивили многих наших сограждан. Новый порядок привёл к существенному росту коммунальных платежей и взрывному количеству жалоб в надзорные органы.

Наши коллеги из Регионального Информационно-аналитического центра (РИАЦ) попытались разобраться в сложившейся ситуации и направили запросы как в инспекцию Госжилнадзора Волгоградской области и региональный комитет тарифного регулирования, так и в профильный комитет госдумы, а также Минстрой РФ.

Что такое перерасчёт за СОИ?

Актуальная нормативно-правая база по перерасчёту коммунальных ресурсов, потреблённых на общедомовые нужды, была сформирована в феврале 2022 года. Правительство РФ опубликовало постановление №92, предусматривающее изменение порядка расчёта квартплаты.

— Согласно вступившим в силу изменениям, перерасчёт был впервые осуществлён в начале 2023 года, и теперь будет производиться в первом квартале каждого последующего года, — прокомментировали ситуацию в Госжилнадзоре Волгоградской области.

Суть перерасчёта сводится к тому, что в обозначенный период организация, осуществляющая начисление платёжных документов, обобщает показатели потребления по каждому конкретному дому за минувший год. В рамках расчёта суммируются все показания индивидуальных приборов учёта, установленных в квартирах потребителей данного МКД. Если какое-то жилое помещение счётчиком не оснащено, вместо соответствующих показаний в формулу вносятся объёмы, предусмотренные фиксированным тарифом.

Затем объём годового поквартирного потребления в виде суммы показаний индивидуальных приборов учёта и фиксированных тарифов вычитается из показаний общедомового счётчика. В случае, если по итогу расчётов образовалась разница, она раскидывается на всех потребителей в многоквартирном доме.

Для чего все эти манипуляции нужны, и как же раньше мы без них обходились?

Такой перерасчёт производился и раньше, однако финансовое бремя его оплаты целиком и полностью ложилось на управляющие компании. При этом, как в первом квартале 2023 года смогли убедиться сотни тысяч, если не миллионы россиян, бремя даже в рамках одной квартиры весьма приличное, не говоря уже о масштабах среднестатистической российской многоэтажки.

По информации Минстроя РФ, сложившая ситуации регулярно приводила к кассовому разрыву УК и нехватке средств на текущие расходы.

– Компенсация недоимок была возможна исключительно за счёт средств, предусмотренных на финансирование содержания и текущего ремонта общего имущества, — признали в пресс-службе ведомства.

Как итог: по факту управляющие компании были вынуждены годами расходовать значительные средства нецелевым образом, направляя их не на обслуживание дома, а на оплату коммунальных ресурсов.

— Это приводило к ненадлежащему качеству содержания и текущего ремонта, обветшанию и разрушению МКД. Нужно помнить, в любом случае управляющая организация платит штрафы и покрывает небалансы деньгами собственников, т.к. других средств у неё нет, — добавили в Минстрое РФ.

В чём соль СОИ?

 По уверениям федерального ведомства, новый порядок перерасчёта коммунальных ресурсов, который теперь ожидает всех россиян в начале каждого года, должен снять финансовые кандалы с управляющих компаний, позволив им сконцентрироваться на качественном обслуживании многоквартирных домов.

При этом на практике новый порядок не решил системных проблем, которые лежат в основе колоссальных счетов за коммунальные ресурсы, проходящие в платёжках по графе СОИ, а напрямую переложил их на собственников квартир.

Очевидно, что образующаяся при таком перерасчёте разница в десятки, а в случае некоторых многоквартирных домов и в несколько сотен кубометров горячей и холодной воды не может возникать в ходе потребления на общедомовые нужды. При всём желании, сотрудники УК, которых ещё далеко и не во всех МКД имеют счастье регулярно наблюдать, не могоут потратить такой объём ресурсов на уборку. Так откуда появляются астрономические объёмы потребления? Всё дело в системных проблемах российского ЖКХ и «серых зонах», которые никак не учтены в утверждённой сейчас формуле перерасчёта.

Одна из таких «серых зон» возникает при расчёте суммы поквартирного потребления ресурсов с учётом фиксированного тарифа. К примеру, квартира потребителя «№1» не оснащена прибором учёта, при этом квартиры других собственников жилых помещений «№2», «№3», «№4»…«№148» счётчиками оснащены. «№1» оплачивает потреблённый ресурс по нормативу «Н», при этом фактически потребляет намного больше — «10Н».

По итогу ежегодной сверки поставщик коммунального ресурса зафиксировал разницу между суммой показаний всех общедомовых приборов учёта и нормативов, а также показаниями общедомового прибора учёта. Далее полученный результат приравнивается к расходам на СОИ и в рамках перерасчёта раскидывается на всех собственников в данном МКД.

Возникает парадокс, когда в рамках существующих договорных отношений все потребители добросовестно выполнили свои обязательства по оплате услуг поставщика коммунальных ресурсов, но при этом остались ему ещё и должны.

Подобная ситуация может возникнуть в целом ряде случаев. Достаточно распространён вариант, когда собственники зная, что потребляют горячую и холодную воду в гораздо большем объёме, нежели это предусмотрено нормативом, сознательно не устанавливают прибор учёта, предпочитая оплачивать соответствующие расходы пусть и с повышающим коэффициентом, но по фиксированному тарифу.

Ещё более распространена в российских реалиях ситуация, когда в квартире фактически проживает большее количество людей, нежели прописано и так же, как и в первом случае, собственники сознательно отказываются от установки приборов учёта.

В Минстрое РФ признали факт несовершенства существующей формулы, однако указали на сложности при балансировке интересов поставщика коммунальных ресурсов и собственников жилых помещений.

— В описанном случае действительно возрастают объёмы коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества, которые подлежат оплате собственниками помещений МКД. Недобросовестный собственник действительно может причинить материальный ущерб своим соседям. Вместе с тем, определить такие нормы закона, которые позволят полностью исключить возможность нарушения отдельным собственником прав своих соседей (либо прав УО или РСО), и при этом не повлекут за собой нарушение прав самого этого собственника (в том числе конституционного права на неприкосновенность жилища и иных прав), крайне затруднительно, — подчеркнули в пресс-службе ведомства.

Однако федеральные эксперты указывают, что в действующем законодательстве предусмотрены механизмы воздействия на недобросовестного потребителя. В частности, управляющие компании и ресурсоснабжающие организации (РСО) имеют право составлять акты об установлении количества граждан, фактически проживающих в квартире.

При этом стоит отметить, что если в случае УК и РСО возможность составления актов носит во многом эфемерный, вариативный характер – за их не составление ответственность не предусмотрена, то при ежегодном перерасчёте коммунальных ресурсов за СОИ для собственников отсутствие данной работы приобретает вполне себе осязаемые очертания в виде солидного «бонуса» к коммунальному платежу.

К сожалению, в предоставленном комментарии представители Минстроя РФ так и не обозначили возможные пути решения данной проблемы. Также в ведомстве не уточнили почему, если перерасчёт вводился для того, чтобы освободить УК от излишнего финансового бремени, не было принято решение об отмене колоссальных штрафов за нарушения лицензионных требований. Последние, по информации самого же Минстроя РФ, также оплачиваются из средств на текущее обслуживание и ремонт МКД. Почему нельзя было окрасить соответствующие средства, предусмотрев механизм их исключительно целевого и более прозрачного расходования на ремонт и обслуживание МКД?

С больной головы на здоровую

 Ещё одним распространённым примером, когда при перерасчёте в первом квартале каждого нового года собственники могут быть вынуждены оплачивать чужую безалаберность – крупные аварии на внутридомовых сетях.

Ни для кого не секрет, что далеко не каждый многоквартирный дом может похвастаться качественным обслуживанием со стороны управляющей организации. Естественно, что в ситуации отсутствия современного ремонта сетей горячего и холодного водоснабжения они могут годами стравливать дорогостоящие коммунальные ресурсы в подвал. Кроме того, из-за ненадлежащего состояния внутридомовых сетей повышаются риски возникновения крупных аварий, которые могут привести к весьма ощутимым потерям ресурсов.

Естественно, что все эти потери учитываются общедомовым счётчиком и при перерасчёте также будут учтены как расходы на содержание общедомового имущества. В сложившейся ситуации собственникам таких домов не позавидуешь – мало того, что управляющая компания все эти годы не пойми на что тратила средства, так ещё и за чужую халатность жильцам придётся раскошелиться, оплатив слитые в подвальные недра ресурсы.

В описанном случае эксперты Минстроя РФ порекомендовали собственникам в частном порядке обращаться в суд.

– В указанном случае управляющая организация может быть привлечена к ответственности как за нарушения лицензионных требований (по результатам проверки, проводимой органом ГЖИ по обращениям граждан), так и к гражданско-правовой ответственности (в судебном порядке по иску одного или нескольких собственников). Если будут выявлены нарушения со стороны управляющей организации, и зафиксирован факт аварии, то собственники могут в судебном порядке взыскать с неё ущерб, — подчеркнули в ведомстве.

Насколько действенен будет данный совет – покажет время. Однако по итогу первого квартала 2023 года контрольные органы уже зафиксировали шквал обращений, связанных с новым порядком перерасчёта.

Сухие цифры

В феврале-марте 2023 года комитетом Государственной думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству был организован мониторинг влияния нового порядка перерасчёта на объём счетов, выставляемых по соответствующим строкам расхода. По итогам анализа, в 41 регионе было спрогнозировано повышение размера платы за общедомовые нужды. В их числе оказалась и Волгоградская область.

Так, по информации пресс-службы профильного комитета госдумы, в Волгограде средняя стоимость холодной воды, израсходованной на содержание общего имущества, в перерасчёте на 1 кв. метр жилой площади возросла на 8,86 рублей, стоимость горячей увеличилась на 13,6 рублей.

Если предположить, что среднестатистическая квартира имеет площадь порядка 40 кв. метров, то по результатам пересчёта в квитанции должны были появиться солидные «бонусы» к привычным ежемесячным платежам за СОИ: + 354 рубля по графе «холодное водоснабжение» и +544 рубля по графе «горячее водоснабжение».

Учитывая, что квартиры разнообразны по своей площади, а описанные факторы, влияющие на увеличение расходов коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, в каждом конкретном доме будут проявляться в большей или меньшей степени, можно смело утверждать, что многие потребители столкнулись с ещё более существенным увеличением трат на коммуналку.

Будет ли к первому кварталу 2024 года скорректирован порядок перерасчёта, или же произошедшее обречено стать ещё одной национальной забавой – не известно. Однако, и в Волгоградской области, и в других регионах местные власти, общественники и представители законодательных собраний всерьёз озаботились сложившейся ситуацией, обещая подготовить Правительству РФ предложения по корректировке существующей нормативно-правовой базы. Последняя всё же должна быть хоть немного сбалансирована и учитывать интересы не только поставщиков коммунальных ресурсов и управляющих компаний, но и собственников жилья.