Мы продолжаем коммунальный ликбез на страницах нашего издания. Недавно в Волжском прошли семинары в рамках федерального проекта «Школа грамотного потребителя».
Одним из главных спикеров на них стала председатель Общественного совета при Комитете ЖКХ Волгоградской области Татьяна Текучева. В частности, она рассказала о том, как правильно составлять договор с управляющей организацией, как должна работать аварийно-диспетчерская служба, как и для чего готовятся акты. Именно этим вопросам мы посвятим данную публикацию.
Коммунальные доказательства
Акты – важная часть во взаимодействии собственников и «управляйки». И особенности таких документов необходимо оговорить в договоре управления (ДУ). Здесь надо прописать и форму актов приёмки работ, периодичность их предоставления, порядок и форму отчёта коммунальщиков по ДУ.
– Если этому не уделить внимание, то управляющая организация (УО) станет отчитываться один раз в год. Вспомнить, что происходило в начале года, будет сложно, – поясняет Татьяна Текучева. – Лучше актировать оказанные услуги ежемесячно или ежеквартально. Так обеспечивается надёжный контроль за работой УО. Если совокупность сведений, содержащихся в актах, не соответствует той совокупности, которая есть в отчёте, значит, есть нарушения.
Сразу нужно запомнить: если нет акта, что услуга не оказана, это значит – она оказана. Не УО должна доказать, что она предоставила услугу, а собственникам нужно предоставить доказательство, что услуга не была оказана. И таким доказательством является акт. Именно этот документ служит основанием для претензий – предъявления заявления о перерасчёте, требовании об устранении нарушения и так далее. Такие документы будут являться основанием для корректировки отчёта, предоставленного УО.
Совет дома и экономия УО
Отчёт УО публикуется на сайте ГИС ЖКХ. И не надо ждать, что УО выйдет на собрание и предложит утвердить на нём отчёт. Прямой обязанности делать это у неё нет.
Бывает так, что в отчёте написано (условно): получено 100 тысяч рублей, 95 тысяч израсходовано, 5 тысяч – осталось. И эти деньги коммунальщики хотят сделать доходом организации. Но это не всегда верно. Если УК выполнила договор управления, и у неё возникла экономия из-за того, что она нашла тот же самый материал, но по более низкой цене или потому, что грамотно организовала процесс, то всё правильно. В силу закона эта экономия является доходом УК, если иного вы не предусмотрели в договоре управления. А если она использовала более дешёвые и некачественные материалы или часть работ не выполнила, то это не экономия.
Контролирует действия УО Совет дома. Его полномочия должны быть прописаны в договоре в разделе «Контроль за исполнением ДУ». От этого зависит, как управляющая организация будет взаимодействовать с Советом.
Совет дома должен быть у каждого МКД, в котором не создано ТСЖ, ЖСК и число квартир более трёх. Входить в Совет по доверенности нельзя, он должен состоять только из собственников. Выбирать состав каждые два года необязательно. Полномочия продлеваются, если не принято решение выбрать новый Совет дома. Один человек может быть членом Советов двух домов, если в каждом из них он является собственником. Один Совет не может создаваться применительно к двум домам. Все полномочия Совета дома прописаны в статье 161.1 ЖК.
Совет дома предоставляет на обсуждение общего собрания собственников отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления. А также сам отчитывается о том, что сделал за этот год. Также можно наделить Совет дома правом принимать решения о порядке проведения текущего ремонта. И это решение также должно быть отражено в протоколе общего собрания собственников.
Полномочия председателя и перерасчёт
Кроме актов приёмки работ, есть акты, фиксирующие качество оказываемых услуг. Их может подписывать председатель Совета дома самостоятельно, привлекая двух потребителей (любые жильцы, необязательно собственники). В каких ситуациях? Тогда, когда вы уведомили УО, что есть проблема, а её представители не явились в течение двух часов или в другое оговоренное время. Если не дождались прихода специалиста УО, то нужно вызвать председателя, чтобы он зафиксировал произошедшее и подписал акт вместе с вами и двумя любыми потребителями. Данный документ будет иметь такую же силу, как и акт, составленный УО.
Но нужно понимать: сам по себе акт не является заявлением о перерасчёте. Он для УО порождает обязанность устранить зафиксированное нарушение. А на перерасчёт нужно написать дополнительное заявление. Важно помнить, что заявление о перерасчёте в части коммунальных услуг имеет трёхлетний срок аналогично сроку исковой давности, а в части содержания общего имущества – даётся только шесть месяцев на то, чтобы подать заявление о перерасчёте платы за содержание общего имущества ненадлежащего качества.
Участие в судах
С этого года собственники могут участвовать в судах без нотариальной доверенности. Для этого необходимо решением общего собрания уполномочить собственника, конкретное лицо или стороннюю организацию на совершение действий в интересах жильцов. В доверенности надо прописать, на исполнение какого поручения он уполномочен, какими полномочиями он наделяется и на какой срок. Естественно, лицо должно быть персонифицировано, все его данные должны быть указаны. Этот факт надо зафиксировать и в протоколе, который в суде будет иметь статус доверенности. Это даёт ему право действовать от имени всех собственников.
Аварийно-диспетчерская служба
Если у УО отсутствует аварийно-диспетчерская служба (АДС), то это грубое нарушение лицензионных требований. Из-за этого УК может потерять право управления домом.
В случае аварии УО должна локализовать её в течение 30 минут после того, как поступил звонок в диспетчерскую службу. Если «управляйка» не уложится в это время, то будет вместе с собственником нести ответственность, даже если коммунальное ЧП произошло по его вине.
В ситуациях, когда нет отопления в квартире, вам нужно вызвать специалистов УО, чтобы они зафиксировали этот факт. Если на следующий день тепло так и не поступило, можно уже не проводить фиксацию. С момента, когда первично зарегистрировано актом, что услуга не оказывается или оказывается некачественно, и до момента повторного составления акта, где фиксируется, что услуга оказывается качественно, весь этот период считается временем некачественного оказания услуги.
Задача диспетчера – принять заявку, передать её в работу и уведомить звонившего в течение 30 минут, как она будет выполняться. Кстати, на дозвон в АДС потребитель должен тратить не более пяти минут. Если за это время звонок не принимается, то ему обязаны предоставить возможность оставить голосовое сообщение, после этого перезвонить в течение 10 минут.
Когда вы расскажете о проблеме, вас должны проинформировать о присвоении номера заявке, времени регистрации. Также нужно узнать фамилию того, кто принимает заявку. А когда заявка исполнена, вам снова обязаны позвонить и поинтересоваться, действительно ли она исполнена.
Если заявка связана не с деятельностью УК, а с ресурсоснабжающими организациями, то всё равно заявку АДС должна принять, а затем передать в АДС ресурсников и проконтролировать исполнение заявки и там, и у вас.
Слесарь в бахилах
В первую очередь коммунальщики должны исполнять заявки, связанные с договором управления. А дополнительные, платные услуги проводятся в свободное от плановых работ время.
В квартиру можно не пускать слесаря или мастера, если их фамилия не соответствует той, которая названа вам диспетчером АДС. Это защита от мошенничества. Кстати, специалисты должны прийти со всем необходимым оборудованием, а не спрашивать его у жильцов. А ещё они обязаны надеть бахилы.
АДС обязана принимать все заявки, а не только аварийного характера. Это оговорено в постановлении Правительства РФ № 416 от 15.03.2013 года.
Специалисты АДС должны в ежедневном режиме контролировать качество поставки ресурсов на линии разграничения ответственности между УК и ресурсниками. И если на вводе в дом температура теплоносителя не соответствует норме, то в квартире нормы не будет. Температура воздуха измеряется в середине комнаты в метре от пола, а не возле батареи или стены, которая промерзает. А температура в обычной квартире должна быть не меньше 18 градусов, в угловой – не менее 20.
Штраф в пользу собственника
Если в вашей платёжке завышена плата, значит, есть нарушения в порядке начисления. Надо написать в УО заявление с просьбой проверить правильность начисления платы и при выявлении нарушения выплатить вам штраф. Штраф составляет 50% от суммы, на которую произошло превышение. Но он не выдаётся деньгами: либо списывается ваша задолженность на эту сумму, либо идёт перерасчёт в счёт будущих платежей.
– К управляющим компаниям у жителей много претензий. И это обосновано, потому что не все коммунальщики и не всегда исполняют договоры, которые подписали добровольно. Они оправдываются: тарифы маленькие. Тогда зачем берутся за эту работу? Пусть приходит тот, кто будет понимать, как работать по этим расценкам. А если УК не работает, то у нас есть основание, право и инструмент с них спросить. Надеюсь, что те волжане, которые побывали на семинарах Школы грамотного потребителя, поделятся полученной информацией с другими активистами и будут вместе требовать с УК нормальное обслуживание. Мы хотим, чтобы город становился лучше и комфортнее. И это нужно не только для нас, взрослого поколения, но и для нашей молодёжи. Нам надо, чтобы юноши и девушки оставались в Волжском, а не уезжали из него. Ведь молодёжь – наше будущее. Если мы будем действовать вместе, то нам удастся изменить ситуацию. Надо работать системно. Давайте возьмём три самых болевых вопроса жильцов, отработаем их, а затем возьмём новые. Через месяц встретимся и подведём итоги, что удалось сделать за это время. Выявим ошибки и будем действовать дальше в этом направлении.
Также читайте на сайте «Волжской правды» материал Как составлять договор с управляющими организациями, волжанам рассказали в Школе грамотного потребителя
Читайте «Волжскую правду», где вам удобно: Новости, Одноклассники, ВКонтакте, Telegram, Дзен. Есть тема для новости? Присылайте информацию на почту vlzpravda@mail.ru
